重要发现

公众对房地产税缺少清晰的认识，持观望态度者居多。提到开征房产税，公众期待的功能是对住房投机产生影响，从而抑制房价过快上涨。当被问及对开征房地产税持有何种态度，45.47%的受访者还心存疑虑，说明很多公众对房地产税的目的、作用、内容、影响还没有清晰的认识。

公众对于开征房地产税能否抑制房价上涨的看法多数较为理性，超过半数受访者认为对个人住房开征房地产税会对房价产生影响，但不会立竿见影的效果；谈到房地产税对住房租赁市场的影响，56.08%的受访者都认为未来房租会上涨；开征房地产税后对公众持有房产的影响方面，57.81%的受访者表示会选择出租房屋来降低持有成本；开征房地产税对公众的购房计划影响上，认为自己不会改变购房计划的人数多，占比41.44%。

在我国的现行税制体系中，并没有房地产税这一税种，但有名称相近的“房产税”。房产税开征于1986年，适用范围较窄，仅限于单位和个人的经营性房地产，对个人住房则实行免税，因此对百姓生活基本没有影响。房地产税，如果单纯从字面上看，是针对房产和地产征收的税种。但“房地产税”有特定内涵，是指对房产、土地在保有环节征收的一种财产税。从直观的感受看，房地产税的征收增加了个人持有房屋的成本，无疑和百姓生活与利益息息相关，为此备受关注。

四、公众对房地产税缺少清晰的认识，持观望态度者居多

“房住不炒”是房地产调控政策的主基调，2018年是建立房地产长效机制的关键之年，其中房地产税是受人们关注的焦点之一。4月27日，人大常委会公布2018年立法工作计划，房地产税被列入“预备审议”项目，将“由有关方面抓紧调研和起草工作，视情在2018年或者以后年度安排审议”。房地产税开征已经按下确认键，而公众对于房地产税的了解程度存在较大差异（见图16），41.12%的受访者还不太了解房地产税及其征收内容，13.11%的受访者则表示完全不了解，对房地产税有一定了解及非常了解的受访者不足半数。因此，在制定房地产税征收办法和正式开征之前，做好对公众的普及工作十分关键，这关系到房地产税征收办法是否体现了大多数公众的意愿以及公众对征收工作的配合程度。

提到开征房产税，公众普遍认为其目的主要是为了抑制高房价，这也是房地产税受关注和被期待的功能，受访者中有75.21%认为我国征收房地产税是为了“对住房投机产生影响，从而抑制房价过快上涨”（见图17），使得房地产交易更理性、更稳定。但是相对于抑制房价，我国开征房地产税更为重要的作用是为了增加地方财政收入和调节社会收入分配。调查结果显示，半数以上受访者对这两个功能有所了解。从国际经验看，房地产税的主要目的并非是单纯调节房价。例如，英美模式以筹措财政收入为单一目的，日韩模式兼顾财政收入和房价调控，其共同点都是将房地产税作为地方税收支柱。在我国减税的大背景下，开征房地产税与其说是筹集财政收入，不如说是调整税种，有减有增，优化财税结构，为健全地方税收体制铺路。

另外，开征房地产税可以让住豪宅、占有多套房和过度投机炒房的人多付税，有效抑制社会的财富再分配不公，同时，开征房地产税也能抑制房地产市场的投机行为，让有真正住房需求的群众住有所居，持有多套房屋的人为了降低持有成本可能会将房屋租出去，房屋总体空置率就会下降，从而优化住房资源配置。

房地产税的推出目前还存在很多困难和障碍，相关的配套改革和建设使得房地产税的落地进程相对缓慢（见图18）。我国存在多种不同类型的房屋，产权性质差别大、税基不统一，产权限制问题还未明晰等，这些都制约着房地产税的推出。在房地产税落地的技术层面上，房产价值的评价、房地产税立法和设计上都存在一定困难。房地产税征收方案设计的合理与否还关系着纳税人对此是否支持及配合。值得注意的是，自然资源部表示统一的不动产登记信息管理基础平台已实现联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段，这对于我国房地产调控具有深远意义，为房地产税的顺利推进打牢了基础。

房地产税作为一个新税种，如何征收直接关系到广大公众的切身利益。在几种征收方式中（见图19），受访者为认可的是按照家庭拥有的住房面积来征税，超过一定面积以上再开始征税，超过四成人选择了此项。由于中小户型、保障性住房占据城市房地产市场的主流，如果能够对一定面积以内的房产免征房地产税，那么多数刚需人群受房地产税的影响程度会大大降低。受访者第二认可的方式是对每个家庭设计适宜的累进制，采取足够的减免额度，这样的设计与我国工资薪金个税的征收方式相似，也可以降低很多普通购房者的负担。倾向于按照套数征收，从第二套或第三套以上开始征税的受访者占比为24.20%，按照套数征收可以有效抑制炒房者的投机行为，缓解房地产市场供需不足的情况。还有受访者表示可以按照房屋性质来征收，普通住房、公租房等免征税，豪宅要征税。总之，采取何种征收方式要按照城市具体的人口和供需状况进行综合考虑，目的是地满足广大群众的住房需求。

当前受访者们对于个人住房开征房地产税的态度方面（见图20），45.47%的受访者还心存疑虑，对如何征收及开征后产生的影响持观望态度，认为我国对个人住房开征房地产税比较合理，持接受和支持态度的受访者比例为32.66%，而不太能接受的受访者接近两成。持疑虑态度的受访者人数较多，这也说明当前公众对开征房地产税的目的、作用、征收内容还不够了解，对房地产税开征后是否对自己租房和购房行为产生影响没有清晰的认识，这种状况可能会持续到房地产税立法成型及具体政策落地之后。

五、公众对房地产税的影响预期较理性，购买和持有住房的行为会受影响

开征房地产税作为房地产市场的长效调控机制，必然会对房屋交易市场和房屋租赁市场产生明显影响，同时还会影响公众出于不同目的的持有和购买房产的行为。

图21 受访者如何看待开征房地产税对房价及房租的影响（左：房价；右：房租）

公众对于个人住房开征房地产税能否抑制房价上涨的看法多数较为理性。如图21所示，超过半数受访者认为对个人住房开征房地产税必然会对房价产生影响，但不是立竿见影的效果，认为此举可以显著抑制房价上涨的受访者比例仅为25.39%，还有近两成受访者表示对个人住房开征房地产税后不但不能降低房价还有可能会使房价上升。一方面，房地产税的开征可以有效遏制投资炒房，有助于抑制房价过快上涨，另一方面，从众多已开征房地产税的国家相关经验来看，房地产税对房价的影响作用非常有限，房价的高低终由供需关系决定，尤其是一线城市，房地产市场供不应求，房地产税的开征可能难以对众多购房刚需家庭产生实质性影响。

房地产税的开征不仅影响到城市的房价，还会对租房市场产生作用。谈到未来征收房地产税对房屋租赁市场的影响（见图21），56.08%的受访者认为未来房租会上涨，因为房屋持有人会将房地产税的持有成本转嫁到租赁者身上。还有39.93%的受访者表示开征房地产税减少了炒房行为，大量空置房产被释放，可租房源增加，再加上政府大力推动公租房建设，必然会导致房租下降。

开征房地产税到底会对房租产生何种影响，与城市类型关系较大，一线城市房地产市场供不应求，以刚需购房者为主，房屋总价高，开征房地产税可能会导致房租的上涨，而在炒房者较多的三线以下城市，房地产市场供应大于需求，房地产税的开征使得房屋持有成本较高，可能会释放很多投资用房源，从而使房租下降。

图22 开征房地产税对受访者持有及购买房产的影响（左：持有；右：购买）

开征房地产税后，如果以套数为基础进行征收，持有房产套数较多的人可能会承担较重的税务负担，当被问及是否会因为负担过重选择卖房（见图22），57.81%的受访者表示会选择出租房屋来降低持有成本，选择出售部分或全部房产的受访者有22.29%，还有近两成受访者认为会持有房屋先观望一段时间。

开征房地产税意味着房屋的购买和持有成本增加，当被问及自己会不会因此改变购房计划，认为自己不会改变购房计划的人数多，占比为41.44%，选择放弃购买自住房屋的受访者占34.92%，15.08%的受访者表示会放弃购买投资用房产，还有8.56%的受访者表示会继续观望再做决定。

开征房地产税有利于调节市场预期，减少公众因为担心房价暴涨而大量提前购房的行为，但是为了保证全体群众居者有其屋的愿望，房地产税的征收必然会采取首套房免征或者人均面积免征等方式，因此，房地产税对于购房刚性需求者来说影响较为有限，但对出于投机目的购房的人群影响会更大。

，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。注意加强区域协调和城乡统筹，促进大中小城市互联互通，提高中小城市、县城和中心镇的教育、医疗等基本公共服务水平，引导人口和住房需求合理分布。同时加大房地产市场秩序规范整顿力度，始终保持高压严查态势，严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。

第二，增加保障性住房的建设。全力做好公租房工作，增加公租房实物供给，持续提升公租房的保障能力，优先保障环卫、公交等行业的困难群体，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员和青年医生、青年教师等纳入保障范围，对低保、低收入住房困难家庭，要实现应保尽保。因地制宜发展共有产权住房，多渠道解决群众住房问题。另外，改革完善住房公积金制度，提高住房公积金管理服务水平，也是保障居民居住条件的重要举措。

第三，大力完善住房租赁市场政策。大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

第四，利用好房地产税，形成调控房地产市场的长效机制。首先，相关管理部门应适当披露相关信息，当公众了解大体情况以后，反对意见自然不攻自破。其次，应该尽可能把政府关于未来改革的一些基本考虑做出必要的信息披露，给社会公众吃定心丸。此外，受城市化、住宅市场化、金融深化等因素影响，公众形成的“我国房价长期处于上升通道”的预期热度不减，房地产长效机制的建设有利于防范和化解房地产市场风险。长效机制建设的重点在于弱化住房的金融属性，使其回归居住属性。具体对策包括以下方面：通过房产税、遗产税等税收措施增加投机者的持有成本，弱化土地资本化功能，大力推进住房租赁市场建设等；同时金融层面也应配合长效机制的建设，需求层面应通过提高首付比例，防范房价过高风险向银行体系传导；供给层面应大力发展创新产品，以支持房地产企业“由售向租”转型。