转眼已到2018年末，房地产行业在一年来风起云涌、变化万千，但却仍是以规模“说话”，销售领域仍是大企业的天下。据统计数据显示，截至今年11月，在2018年1-11月中国房地产企业销售100排行榜中，碧桂园以6645.5亿元的销售额和7071万平方米销售面积的成绩成为双冠王。

事实上，在楼市调控不放松的背景下，行业如今正处于下行周期之中，房企的战略变化、业务转型越发明显，逐渐从拿地、建房、拿地的传统开发模式，转向“开发+运营”布局产业，走上城市综合运营之路。而在这样的新赛道角逐中，行业有望重塑竞争格局，产生新的领军者。

不可否认，即使积极转型，房企们的生意也是越来越难做，“降价促销”“楼盘塌陷”等一系列“新鲜”的楼市词汇相继而出。基于此，碧桂园何以“力压群雄”，未来碧桂园又能否一路凯歌呢？

纵观房地产行业30年的风云变迁，龙头企业之间的竞争从未停止过。

2000年前后，代房企龙头确立，万保招金四大龙头扬名，万科稳居把交椅十几年。

2008年金融危机后，楼市经历巨变，一轮大洗牌上演，恒大、万达、碧桂园等民企涌入，发展势头迅猛非常，很快就成为顶层的房企新贵。

过去三年，又一轮的行业规模竞争出现，在保利、中海、金地等老牌企业放缓脚步的同时，碧桂园、恒大、融创跻身四强；闽系房企也集中发力，旭辉、阳光城、泰禾等后来居上，影响和重塑着行业格局。

在暗流涌动的格局变幻中，随着2018年渐进尾声，房企之间强者恒强的行业格局也在深入地展现。

数据显示，截止到今年11月，三家龙头房企全部突破去年全年的销售金额，其中，碧桂园是6645.5亿元，万科为5422.3亿元，恒大为5391.4亿元。而这也意味着，碧桂园再次力压万科，居行业首位。

据了解，从今年7月份开始，碧桂园将销售数据统一变更为公布权益销售数据的口径计算。事实上，早在统计前10个月销售额的数据中，碧桂园就已经“遥遥领先”。以市场上采用广的数据口径计算（含并表数据），碧桂园前10个月销售金额就排在行业。多家机构的数据均显示，碧桂园前10个月销售金额超过6100亿元，也是目前一家销售金额超过6000亿元的房企。

漂亮的成绩单获得了机构的一致好评。近日，摩根大通、高盛、里昂等机构发布新的研报，表示碧桂园财务状况稳健，现金状况良好，未来盈利将会稳健增长。

除了业绩喜人，负债率则是考量房企发展的另一因素。近期，各地房地产调控政策持续升级，行业融资条件步步收紧，房企资金压力凸显。申万宏源分析师王胜认为，在行业销售增速下行的背景下，融资能力的差异将决定房企的生存状态。

数据显示,2018年上半年，170家房企的净负债率(永续债作为权益)约为92.56%，较期初上涨4.04个百分点。60家重点房企的整体平均融资成本由2017年末的6.03%增至6.33%。同期，碧桂园的净借贷比率仅为59.0%，上市以来连续11年将净借贷比率保持在70%以下，此外，借贷成本也大幅低于行业平均水平。

值得一提的是，碧桂园的现金流也较为充裕。中报显示，截至今年6月30日，碧桂园净经营性现金流连续第三年为正，账面拥有可动用现金余额2099.1亿元，此外，还有2813.9亿元未动用银行授信。

此外，9月19日，碧桂园成功发行9.75亿美元双年期优先债券，并获约2.2倍认购。据了解，这是自2018年5月市场剧烈震荡以来，内房股规模的债券发行，其中部分年期长达5.3年，更是2018年2月以来内房股长年期的发行之一。

房企格局暗流涌动

虽然前11个月碧桂园表现十分亮眼，但不到后一刻，谁也难言终“鹿死谁手”。

从整体上来看，各房企规模稳步上升，截至11月末，千亿房企数量已达25家，其中6家房企业绩规模在3000亿元以上。

排名前十的房企销售金额入榜门槛达到1821.2亿元，相比去年同期增幅达到46.9%；这一梯队在这一年的时间内，除了新城控股新晋前8，华夏幸福跌至17，其余9位都坚若磐石。而要跻身前50强，则要达到463.1亿元，同比上涨36%；排在第100的上坤置业的流量金额为165.7亿元，与去年同期排名100的信达地产的125.1亿元相比，增长32.5%。

分析指出，今年后一个月各大房企之间的竞争会更加激烈。

有媒体指出，从今年下半年计划推出的货量来看，大部分房企都将“宝”押在后半程。恒大和碧桂园下半年的可售货量达约7000亿元，融创中国预计下半年超360个项目在售，可售资源超过4900亿元。

如若按照第三季度的态势，这些项目的入市销售，变现难度可见一斑。不过，经过一年的调整，近日市场正在发生微变。

比如，10月19日，广州市住房和城乡建设委员会发文表示，在保持调控力度不放松以及成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化。而这也意味着，第四季度或许是“冲刺”完成全年销售业绩相对较好的时机。

隐忧不断难言放松

而迈入5000亿门槛后的碧桂园，就像一匹野马，不仅停不下来，似乎还有脱缰的危险。

8月1日下午，位于江苏启东经济开发区的“碧桂园·大名府”项目工地发生火灾事故，火势终得到控制，无人员伤亡。这是40天内，碧桂园项目工地发生的第四起安全事故。

近几年，碧桂园的销售业绩高速增长，2017年实现合同销售金额约5508亿元，规模居行业之首。除了三四线楼市火爆外，碧桂园的跟投制度和高周转策略，也被认为是重要原因。其中，碧桂园在三四五线城市奉行的“456”（4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转）原则，被业界视为高周转的高。

进入2018年，碧桂园似乎对周转节奏仍不满意。据媒体了解，4月份公司在一周之内连发三份内部文件，要求提高三四五线城市项目的周转速度、报建速度、供货速度。“摘牌即开工”“三个月开盘”等做法被鼓励。

事故发生后，碧桂园内部均采取了紧急处理措施。但在很多从业者眼中，高周转被视为工地事故频发的内在原因。对周转速度的高追求，容易使正常工期被压缩，质量、安全、环保等基本要求就很难兼顾。近年来，碧桂园项目在建设阶段屡屡遭遇行政处罚，涉及证照不全、安全隐患、环评未达标、超时施工、噪声扰民等问题。

由于高周转陷入工地坍塌风暴，碧桂园提出“提质控速”的目标，步入第三季度，其又先后针对去化不佳的项目，展开降价促销。

11月初，在陆丰碧桂园天玺湾的微信公众号上，“戳这里推介赚佣备战双11”——诞生于早期碧桂园在线下开展的全民营销系统碧桂园凤凰通正被公开推广。

此外，在种种努力下，尽管业绩规模正在往上一个台阶，但已经发布了三季度销售数据的龙头房企们，正在面临一个愈发凸显的难题——销售增速持续放缓。例如，碧桂园前三季度销售额高达4155.8亿元的另一面，约38.4%的同比增速不及去年同期89.8%的一半。

对此，碧桂园集团董事会主席杨国强表示，未来，公司将上下一心、一如既往、全力以赴保证安全、保证质量，保证每一次交楼的完美进行。通过机器人等现代科技手段，继续提升公司产品品质和管理水平，为成就百年基业而不断努力。