对于打算买房的朋友们来说，至少从目前来看，大部分仍然是聚焦到房价涨幅的。对于买一套房需要六个钱包all in的中国人来说，即便是自住，房价的上涨空间也是非常重要的参考指标，而对于房租，大家感受到的主要是上涨的压力，而真正打算赚房租的人少之又少。即便考虑赚房租，也必然要建立在房价上涨的基础上。

以上海为例，过去10年上海房价年均涨幅超过25%，房子轻松跑赢所有投资品，而且房子是可以天然加杠杆的，资产的增值速度实际远超25%。

这一切源于2016年开始的房地产调控。

2016年3月25日，在上海买二套房首付不低于5成，其中商贷买房首付不低于7成。11月3日，接力贷合力贷全面叫停，首套房首付不低于35%。此后不断加码限贷限售限商，调控已经无死角。

到2018年，房价出现了实质性下跌，年均涨幅超过25%已经成为历史，包括上海在内的绝大部分一二线城市和相当数量的三四线城市都在2018年迎来了真正的调整。买房赚差价的时代真正已经过去了。

近公布了一组数据，目前上海成交的二手房亏损率为10%，目前仍保持缓慢上升的态势，但买入卖出周期不足两年的二手房，亏税率超过了35%。也就是说，假设有100个人在2016年买入上海的房子，现在全部卖出，差不多有35人是要亏损的。

房价下跌更主要的原因是调控导致新入场的人大幅度减少，导致开发商和换房族预期下调，带动了这一轮房价下跌。调控带来的效果，典型如现在的上海楼市，现在敢进场的首套房刚需也不多，投资客也在憋着。虽然不满两年换手的二手房亏损率达到了35%，但不满的二手房源占整体成交的二手房比例不足5%。

现在的购房者都在想什么？

从主力购房人群来看，仅凭个人收入在上海买一套中位数价格的房子，需要不吃不喝40年，这类人已基本购房无房。目前上海而首付成交量相比高峰期的2016年已经腰斩，基本维持在1万-1.5五年套之间。可以说挤掉的绝大部分是刚需，留下的主要是换房族。

未来相当长的时间内，大城市的房地产仍然需要靠换房族撑着，刚需也不会明显跟进，一方面是因为刚需爱买涨不买跌，更重要的是，中国的房地产是典型的政策市，房价下跌靠的就是抑制了庞大的刚需。

如果说房地产真的有拐点的话，那么从2018年开始，短线追逐差价的购房者已经基本销声匿迹，取而代之的是长线价值型购房者。

这群人算是楼市中为坚韧的一类，他们有着切实的居住需求，在看待房价这个问题上也更为主动，更为理性。优质城市优质地段，再选择做好中长期持有的打算，买房仍是合理的选择。

整个11月份，房企密集展开融资，不仅包括大型房企，也包括中小型房企，政策对房地产开发的支持力度正在上升。而且从融资成本来看，11月份发行的各类票据和债券的利率相比之前有所下降。

政策转变其实是在为经济兜底。目前普遍的预期是2019年将是经济形势弱的一年，目前实体仍然羸弱，两大稳定器仍然是基建和房地产，只有他们才能支撑起固定资产投资，兜底经济。

大基建和房地产，这两类都要仔细挑选城市，显然三四线城市是难以承接的。

大基建的钱来自于卖地，基建也不会挑选在人口净流出的三四线城市搞，而卖出去的地，未来盖成的房子也要有人买。

从房企拿地的策略来看，地价的平稳，让中小地产商也开始有机会染指一二线城市，龙头企业中，大部分在拿地环节相对保守，销售环节大力促销，但万科是个例外。

万科董事长郁亮表示，万科现在的策略是聚焦核心城市圈，其他地方会非常谨慎。印象中这是郁亮次公开做出这样的表态，目前房地产行业正在加速整合，龙头房企的市场占有率迅速扩大，万科在行业内的地位，一定程度上代表了开发商层面正加速看空三四线楼市。

前几天，南宁一个叫南站新城的楼盘因为大尺度宣传上了头条。搞这种尺度的宣传，直接原因是因为常规营销方式已经很难吸引购房者进售楼处了，而根本原因就是一个，楼市凉了。

南宁这个地方，目前存在大量的首付分期项目，但即便拉低了购房门槛，购房者也不大买账。靠货币安置化支撑的房地产，来的快，去的也快，南宁只是其中之一。