一年一度的中央经济工作会议被看作是下一年经济发展、政策制定的风向标。据新华社消息，中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行。其中，涉及房地产的主要提法是，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

与2017年相比，今年的中央经济工作会议增加了不同的提法，其中明确“房住不炒”增加 “分类指导”。据了解，2017年的中央经济工作会议，涉及房地产的主要内容是，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”

在多位房地产业内人士看来，“房住不炒”表明中央遏制房价上涨的决心不会改变；而“分类指导”则说明调控政策避免“一刀切”，未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不会变。

预期1：地方政策或将更加宽松

值得关注的是，今年的中央经济工作会议中再次强调“因城施策”，并增加“分类指导”。事实上，此前的提法多是“因城施策、分类调控”，此次变成“因城施策、分类指导”。

“分类调控”给中央和各级部委对于地方楼市的调控保留了一定权力，对于调控起到总控作用，随着房地产形势的复杂化，很难用统一的政策去调节，“分类指导”的提出，中央和各级部委的角色变为指导，把更多权力给到地方政府，根据自身状况自主制定相应的举措，这样调控的效果将更加直接、明显。

核心的部分是“分类指导”而不是“分类调控”，国家有可能对于房地产采用窗口指导而非直接的调控。

强调因城施策、分类指导，回应了之前菏泽等地出台的房地产政策，可以明确看出，中央政府把责权下放到地方政府，使其作为主体来承担地方房地产健康发展的职权，对其负责。未来，政策“一刀切”的可能性很小，根据市场具体情况采用更合适的政策。

2018年底，部分城市根据自身房地产发展状况，对于政策进行了调整，这被外界解读为“松绑”信号。诸如12月18日，菏泽明确取消限售。12月19日，广州部分取消商住房销售对象限制。而珠海也于10月22日对非珠海市户籍购房政策进行调整，不再执行此前需连续缴纳5年社保政策，根据人才类型不同要求社保缴纳时间分别为1个月、3个月、12个月。

时至年底，不少地方政府就房地产政策进行调整，这与中央经济工作会议精神不谋而合。

这种调整是否会越来越多呢？在更加强调＂因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任＂的指导下，2019年将有越来越多的城市，在限价、限售、限购方面松绑，甚至取消，其中作为非热点城市的三四线与弱二线城市，存在较大的放松空间，而一线和强二线城市放松程度有限。

房地产开发人士对于中央经济工作会议的新提法更加敏感。某排名前十强的房企高管指出，接下来各地政府将会有一些政策放松，但是不同城市的动作不一样。整体上来讲，以放松为主，特别是市场成交量萎缩的城市。不过，京沪仍以延续目前政策为主，不会轻易放松。

放松不等于放开，只是调控的严厉程度下降，力图以维持市场在“不突破上限、不穿透下限”的区间内小幅波动。

预期2：明年楼市将会回暖 价格不会反弹

政策调整预期增大，2019年的房地产市场成交、交易价格又会呈现怎样的走势呢？

上述房企高管分析，市场预期将发生变化，明年楼市将如预判的那样，有所回暖。当前政策基调利好房地产市场成交量的上升，到了明年下半年预计政策效应会进一步放大。

那么，对于房价的影响呢？在多地政策因地制宜放松的过程中，2019年房价并不会反弹，市场仍呈下滑与探底的基调。预计2020年，在更多政策放松、包括国家层面的放松之后，才会让多数城市楼市见底，甚至复苏。

从中央精神到地方政府对于调控政策纠偏举措来看，会带来松绑效应。刚需交易量会保持一定的活跃度，成交量会被拉动，但是并不代表房价上涨，政府会用各种手段保证房价处于稳定的状态。