住宅市场综述（12月）

----存量市场温和下行

世联小资家监测数据显示，重点城市存量住宅加权均价12月份为27,660元/㎡，环比名义跌幅0.4%，总体呈趋势性下降形态。月成交477.9万平方米，成交面积环比下跌3.1%，观望情绪浓厚。（注：小资家是世联评估的线上平台，可免费查询房价、出评估报告、提供房屋自动估价数据服务。）

临近岁末，开发商面临业绩和资金压力，推盘节奏显著加快，新房成交持续反弹。12月份新增住宅成交3,366万平方米，成交环比上涨17.9%，其中一线城市飚涨67.4%，二线城市上涨13.2%，三四线城市微跌0.3%。

2018年土地市场呈现前高后低的走势，下半年景气度显著下滑，低溢价和底价成交成主流现象。全年重点城市合计出让居住用地3.43万亿元，同比下跌2.1%；共流拍1,758宗，为近六年来纪录。

-----呈趋势性下降态势

12月份重点城市存量住宅价格环比上涨的有10座，下跌城市有35座（比上月增加1座），一座城市（海口）持平。

住宅价格环比涨幅居前的城市为呼和浩特（2.2%）、苏州（1.3%）、江门（0.9%）、长春（0.9%）及南宁（0.7%）。

环比跌幅居前的城市为重庆（-2.2%）、无锡（-1.9%）、西安（-1.8%）、南昌（-1.7%）及厦门（-1.5%）。

-----上涨城市数量继续减少

小资家监测数据显示，重点城市住宅价格2018年累计上涨的有39座（比上月减少2座），下跌城市有六座，一座城市（石家庄）持平。

2018年涨幅居前的城市为呼和浩特（28.2%）、海口（27.3%）、西安（26.6%）、太原（22.5%）及宁波（22.1%）。

累计跌幅居前的城市为厦门（-18.0%）、珠海（-10.6%）、福州（-4.0%）、天津（-2.1%）及东莞（-0.2%）。

-----温和下行趋势延续

2016年9月至2018年12月，从中央到地方共出台了近千项限制性措施，经过两年多的全面调控，整个房地产产业链有所降温，力度空前，成效显著。

12月份，菏泽打响了因城施策的“枪”率先放宽限售，珠海、广州、杭州紧随其后作试探性政策修正。在持续上涨了22个月后，上海、深圳、杭州等城市按揭利率率先下调。在行业景气度下行的背景下，政策风险逐步释放，全面可能性不大，但各种微调将频繁出现。

12月中国制造业PMI在2016年7月以来首次跌破荣枯线。2018年出生人口降至1,500万以下，同比减少13%。2019年外部环境及内部经济均不容乐观，要度过经济难关就不能完全雪藏房地产产业，一旦市场冷却演化为衰退，则可能产生系统性风险。

千钧将一羽，轻重在平衡。2019年调控主旋律是稳定房价，在中央经济会议“房住不炒”前提下，因城施策作结构性局部微调，在宽松的货币政策与严厉的房地产调控之间寻求平衡。

展望2019年，地产市场大概率将进入下行区间，开发投资、销售面积、销售金额均温和下行。一季度，存量住宅投机性需求受到压制，总体呈“成交低迷，价格略降”发展态势，一线城市房价将以筑底为主，窄幅箱体运行，二线涨幅逐渐收窄，三四线理性回归，显著退热。

小资家数据大公开

代表城市存量房价变化