楼市经历了28个月的调控，越来越多的刚需从观望转向深度观望。笔者认为，其中主要有两个方面的原因：一方面，调控政策严厉，房价下行态势明显，买涨不买跌是固有的心态，所以不敢入市；另一方面，从2016年开始，房价在经历了一波大范围大幅度上涨后，越来越多的刚需无力买房。在笔者看来，第二个因素带来的阻力作用要远远大于个因素。

根据2019年第2周百城房价变动情况来看，一线城市二手房挂牌均价56552元/平方米，环比下跌0.36%；二线城市二手房挂牌均价18227元/平方米，环比下跌0.12%，三四线城市二手房挂牌均价10524元/平方米，环比下跌0.07%。笔者认为，当前房价虽有下跌，但整体依然属于高位盘整阶段。笔者也经常听到不少网友感叹说，稍微有些能力的都已经早早买了房，如今选择观望的大都是属于钱袋子比较紧张的。

刚需买房不容易是有目共睹，但昨天在某活动现场，北京师范大学管理学院教授，房地产专家董藩则一语惊人：认为中国房地产价格过高是一种错误观念，因为房价不是由某个人或者某个家庭决定的。他甚至举例说，假设两百个人买房，一人买一套，一套一百万，这时就产生两个亿的总需求。但如果其中有一半人买不起，另一半一人买两套，这也是两百亿的需求。

因此，他认为，即使有一部分人买不起房子，有钱的另一部分人买下了所有的房子，总需求没变，房价依然还是会摆在那里。所以，在他看来，买不起房只能说明家庭收入没有达到房地产价格的水平。后他总结说，中国房价是真的不高，如果高的话，就不会再继续上涨了，因为购房者认为房价会继续上涨，所以才会买房。

​在笔者看来，每个人站的立场不同，发言的角度自然也不相同，我尊重董教授说的每个字。但对于董教授的观点，笔者是一点都不敢恭维。

首先，房价不是由某个人或某个家庭来决定，但笔者认为也不应当全部由有钱的一部分人来决定。有钱的买下所有房子以后，高房价下，刚需就只能选择租他们的房子？这显然是不合理的。而且，如果买不起房就说明家庭收入没有达到房地产价格的水平，这个说法只是默认看到的事情结果，而不去分析造成这种现象的原因。过去这十年，工资收入上涨幅度缓慢，但房价攀升如此之快有着多重因素的影响，比如地价、投机、炒房和货币量等等。

其次，房价继续上涨，就说明当前房价是真的不高？如果按照平均房价来看，确实不高，但房价需要结合个人所在城市来具体分析，不少热点城市需要100年才能买得起一套房了，这真的不高？此外，认为房价会继续上涨才考虑买房，笔者认为这绝非刚需购房者的本意，而且显然歪曲了房子是用来住的这一本质属性。对绝大多数刚需而言，买房就是为了安家、结婚以及孩子上学等等。房价继续上涨，说明市场有需求，有需求应该缓解供需矛盾，而不是把这当成推高房价的理由。

董教授一直呼吁购房者多去学习经济学方面的知识，但笔者认为，房地产是一个综合性问题，对于广大普通购房者而言，买房无非就是为了满足结婚、上学、安家等需求，根本没有闲工夫去学习经济学知识。其实，面临我国这样特殊的房地产市场，笔者认为重要的只有三点：，看清调控政策的导向；第二，看清自己所在城市的实际情况；第三，问问自己到底有没有自住型需求。了解完这三点以后，借用房地产大佬冯仑的话来说，有钱就买，没钱就先等等。

笔者认为，楼市正在发生变化，不要老用一成不变的观点来看待房价问题，房价只会无限上涨的观点终将会成为记忆。2016年930新政开始，楼市调控的落脚点一直都是房住不炒，而重要抓手一个是短期的限制性措施，一个则是房地产长效机制。即短期抑制住过快上涨的房价，楼市降温以后，逐渐过渡到长效措施来实现房价的长期稳定。此外，根据住建部2019年要实现稳地价、稳房价、稳预期的目标来看，2019年或是房地产长效机制深入推进的一年，可以预见的是，限价、限购等传统的应急性措施都会适时退出，而租赁市场、共有产权、房地产税等长效措施将会进一步迎来突破。